Bài 14: Hướng dẫn khai tờ khai TNDN cho chuyển nhượng bất động sản

Bài 14: Hướng dẫn lập Tờ khai thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Mẫu số 02/TNDN)

1. Chỉ tiêu [01] – Kỳ tính thuế

– Chỉ tiêu [01] – Kỳ tính thuế: Trường hợp NNT không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản hoặc NNT có chức năng kinh doanh bất động sản nếu có nhu cầu kê khai theo từng lần phát sinh thì tích vào ô “Từng lần phát sinh” và ghi rõ kỳ tính thuế là ngày, tháng, năm; trường hợp NNT phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì tích vào ô “Quý….Năm…” và ghi rõ kỳ tính thuế là quý kê khai trong năm.

– Doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ: tích vào ô này nếu doanh nghiệp đáp ứng các tiêu chí về vốn hoặc lao động theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 56/2009/NĐ-CP ngày 30/6/2009 của Chính phủ.

2. Chỉ tiêu [02] – Lần đầu

– Chỉ tiêu [02] – Lần đầu: Tích vào ô này khi thực hiện khai lần đầu hoặc khai thay đổi nội dung tờ khai lần đầu trong thời hạn nộp tờ khai.

3. Chỉ tiêu [03] – Bổ sung lần thứ

– Chỉ tiêu [03] – Bổ sung lần thứ: Ghi lần khai bổ sung cho tờ khai chính thức.

4. Chỉ tiêu [04] đến [11]

– Chỉ tiêu [04] đến [11] – Ghi đầy đủ, chính xác theo Tờ khai đăng ký thuế của NNT. Nếu NNT có sự thay đổi thông tin từ chỉ tiêu [04] đến [11], NNT phải thực hiện đăng ký bổ sung với cơ quan thuế theo quy định hiện hành và kê khai theo các thông tin đã đăng ký bổ sung với cơ quan thuế.

5. Chỉ tiêu [12] đến [15]

– Chỉ tiêu [12] đến [15]- Ghi đầy đủ, chính xác theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã ký giữa NNT và bên nhận chuyển nhượng.

6. Chỉ tiêu [16] đến [24]

– Chỉ tiêu [16] đến [24]- Ghi đầy đủ, chính xác theo hợp đồng đại lý đã ký giữa NNT và đại lý thuế. Nếu NNT có sự thay đổi thông tin từ chỉ tiêu [16] đến [24], NNT phải thực hiện đăng ký bổ sung với cơ quan thuế theo quy định hiện hành và kê khai theo các thông tin đã đăng ký bổ sung với cơ quan thuế.

7. Chỉ tiêu [25] – Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

– Chỉ tiêu [25] – Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản: chỉ tiêu này phản ánh tổng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế và được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp được xác định như sau:

– Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là; số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê.

–  Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được:

+ Phân bổ cho số năm trả tiền trước

+ Hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi doanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.

Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.

– Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận.

– Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thoả thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.

8. Chỉ tiêu [26] – Chi phí từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

– Chỉ tiêu [26] – Chi phí từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Chỉ tiêu này phản ánh các khoản chi phí được trừ tương ứng với doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phát sinh trong kỳ, bao gồm:

+ Giá vốn của đất chuyển nhượng,

+ Chi phí đền bù thiệt hại về đất,

+ Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu,

+ Chi phí cải tạo san lấp mặt bằng,

+ Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ Và các chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

Cụ thể: [26] = [27]+[28]+[29]+[30]+[31]+[32]

Nguyên tắc xác định các khoản chi phí nêu trên như sau:

– Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế.

– Trường hợp dự án đầu tư:

+ Hoàn thành từng phần

+ Và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành

Thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án; chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm:

+ Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh;

+ Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước;

+ Trạm biến thế điện;

+ Chi phí bồi thường về tài sản trên đất;

theo quy định của chính sách:

+ Thu tiền sử dụng đất,

+ Thu tiền thuê đất,

+ Tiền sử dụng đất,

+ Tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước,

+ Các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.

Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau:

 

Chi phí phân bổ cho diện tích đất đã chuyển nhượng  

=

Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng

______________________________

Tổng diện tích đất được giao làm dự án

(trừ diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của

pháp luật về đất đai).

 

 

x

Diện tích đất đã chuyển nhượng

Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác.

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động:

+ Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong nhiều năm

+ Và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ công việc hoàn tất

Thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượng bất động sản cho phần diện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được:

+ Tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên

+ Và trích trước các khoản chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với doanh thu đã ghi nhận khi xác định thu nhập chịu thuế.

Sau khi hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng:

+ Doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ

+ Và trích trước cho phần diện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng.

Trường hợp khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thì:

+ Doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo;

+ Hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành;

Nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.

9. Chỉ tiêu [27] – Giá vốn của đất chuyển nhượng

– Chỉ tiêu [27] – Giá vốn của đất chuyển nhượng: Chỉ tiêu này phản ánh giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách nhà nước;

+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản.

+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;

+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;

+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự

do được:

+ Cho,

+ Biếu,

+ Tặng

mà không XĐ được giá vốn thì XĐ theo giá các loại đất do:

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định

căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm:

+ Thừa kế,

+ Cho,

+ Biếu,

+ Tặng.

Trường hợp đất của doanh nghiệp được

+ Thừa kế,

+ Cho,

+ Biếu,

+ Tặng

10. Chỉ tiêu [28] – Chi phí đền bù thiệt hại về đất

– Chỉ tiêu [28] – Chi phí đền bù thiệt hại về đất: là các chi phí liên quan đến việc đền bù thiệt hại cho phần đất chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng hoặc theo quy định của nhà nước.

11. Chỉ tiêu [29] – Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu

– Chỉ tiêu [29] – Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu: là số tiền đền bù thiệt hại về hoa màu trồng trên đất chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng hoặc theo quy định của nhà nước.

12. Chỉ tiêu [30] – Chi phí cải tạo san lấp mặt bằng

– Chỉ tiêu [30] – Chi phí cải tạo san lấp mặt bằng: là các khoản chi phí phục vụ cho việc cải tạo, san lấp mặt bằng (mua máy móc, vật tư, thuê nhân công…)

13. Chỉ tiêu [31] – Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

– Chỉ tiêu [31] – Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: là tất cả các chi phí liên quan đến việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật của đất chuyển nhượng (đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…)

14. Chỉ tiêu [32] – Chi phí khác

– Chỉ tiêu [32] – Chi phí khác: chỉ tiêu này phản ánh các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng không thuộc các khoản chi phí nêu trên.

Ví dụ: chi phí

+ Bồi thường,

+ Hỗ trợ,

+ Tái định cư

– CP:

Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật;

–  Loại phí, lệ phí

theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất…

15. Chỉ tiêu [33] – Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

– Chỉ tiêu [33] – Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản: chỉ tiêu này phản ánh kết quả kinh doanh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và được xác định như sau: [33]=[25]-[26]

16. Chỉ tiêu [34] – Thuế suất thuế TNDN

17. Chỉ tiêu [35] – Thuế TNDN phải nộp

 

Chúc các bạn thành công!

Tìm hiểu thêm về kế toán, kiểm toán, thuế tại congtyketoan.vn hoặc kiemtoan.club